龙光地产的上市之路走得并不顺利，本以为年内已经无望，却意外地在最后关头赶上了赴港IPO的末班车。
12月9日，龙光地产突然公布了赴港上市计划，宣布发售7.5亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售，集资额为15.75亿-18.75亿港元，招股价介于2.1-2.5港元。
眼下龙光地产正处于公开招股阶段，将于12月20日正式挂牌。据最新消息，就在10日公开招股启动当天，龙光国际配售部分已获超额认购。
这次上市，“低股价+低土地成本价”无疑是最大的卖点，但低廉的土地成本恰恰暴露了龙光地产土地布局上的缺陷，过于集中三四线城市给龙光带来一定的销售风险，即使如今以“白菜价”上市，似乎也难以摆脱H股持续破发的命运。
坎坷上市路
“龙光这次的募资金额实际上比以前大大缩减，看得出它们已经不志在借此做一笔融资了，只想要一个上市的身份，而且也反映了龙光对谈判没信心，担心募资不到这么多金额。”一名熟悉龙光地产的业内人士向本报记者透露。
公开的数据资料也在证实同一个事实：龙光近几年冲击上市的筹资额在不断地削减。最早于2011年，龙光曾计划筹资30多亿港元，而到2012年底公布的筹资额削减四成，仅为19亿元人民币。如今，龙光上市的最高筹资金额则不足19亿港元，股值仅为2港元多。
“现在内房股估值偏低已经是个不争的事实，近期成功上市的内房企IPO募资规模都不大，但由于者信心不足，导致它们上市的过程还是显得很艰难。”一名不愿具名的分析师表示。
龙光地产的上市进程也多次传出被迫遭到搁置。仅今年内，市场不断传言，由于整体市况不佳，龙光地产路演情况不理想，几乎没有者认购，上市计划或将中止。
据一位接近龙光地产的人士透露，龙光地产上市计划搁置最早是由于不满资本市场估值，尔后是对筹资额不满，随后由于公司本身管理的问题。
如今，龙光地产还是冲破市场普遍看低的阴霾，如愿完成了年内上市的希望。
值得一提的是，龙光地产此次上市投行阵容强大，除了麦格理资本作为独家保荐人，中银国际亚洲、交银国际证券、海通国际证券、农银国际融资、工银国际融资等投行亦参与了上市安排。
“一般内房企上市尤其在募资规模不多的情况下，只要两三家就差不多了。”一名对资本市场素有研究的专业人士指出，承销商阵容取决于发行规模，龙光地产这次上市找这么多家承销商，可能与者对其信心不足有关。
据早前知情人士爆料，龙光地产为吸引者不惜开出“6个月25%保底、回扣、抵押股票及项目”等优厚条件。
龙光地产主席兼总裁纪海鹏在9日的上市发布会上透露，为了让者有更好的回报，公司拟将今年全年核心盈利的20%，于明年上半年分派予新旧股东。
低价风险
其实对比同期谋求上市的其它房企，龙光地产不少财务指标表现并不算差。
招股书披露，龙光地产上半年完成销售额57.9亿元人民币，截至10月底，销售额已达94.68亿元，年内突破百亿销售大关毫无疑问。
此外，目前龙光地产在11个城市有70个项目，土地储备1119万平方米，项目毛利率在39%左右。截至2012年底，净负债率为93%，同期上市其它房企的净负债率普遍在140%到150%左右。
数据显示，截至今年10月底，龙光地产土地储备平均地价为每平方米人民币1001元，其一体化的开发模式造就较高的盈利能力，2012年核心净利率(不含评估)为18%。
低廉的土地成本是龙光地产颇引以为豪的，不过外界却似乎对此并不太感兴趣。
“土地价格低廉恰恰说明龙光地产现在的土地储备分布位置不好，多数都是处于三四线城市，有个别更是在县城，相当于四五线城市。”上述熟悉龙光地产的业内人士表示。
根据招股文件，目前龙光地产土地储备约81%位于广东省，主要集中在惠州、汕头等三线城市，一线城市的土地储备占比仅3.4%。
“龙光地产只是汕头起家的一家企业，没有政府资源支撑，拿地时会遇到很多的困难，要想买好地又没那么多钱，所以它们只能拿一些偏远地区的土地。”上述人士称。
该名人士进一步表示，龙光地产的土地储备目前太过集中在三四线城市，一旦房地产市场出现调整，三四线城市的销售将会受到较大影响，当销售回款无法得以保证时企业将面临较大的风险。
龙光地产表示，此次上市集资所得约70%用于收购土地，约20%用于偿还贷款，其余10%用作一般企业用途及营运开支。公司上市后将致力于开拓高增长区域，但不一定局限于一线城市。
“公司将借此上市的契机，继续以快速的开发模式加速扩展至其他高增长地区，致力打造龙光地产成为全国大型的物业发展商之一。”纪海鹏表示。
不过，有分析师担忧，现在内房股估值偏低，尽管龙光开出了个“白菜价”，但依然存在破发的风险。
“这跟市场周期性有关，现在虽说是IPO窗口期，但其实资本市场的表现并不太佳，不少新股上市后股价持续低迷。加上者对传统行业的态度也越来越谨慎了，破发的可能性还是有的。”有统计数据表明，今年以来香港进行IPO的74家公司，上市首日破发的即有21家，占比超过28%。
在哪在哪儿？
龙光地产的上市之路走得并不顺利，本以为年内已经无望，却意外地在最后关头赶上了赴港IPO的末班车。
12月9日，龙光地产突然公布了赴港上市计划，宣布发售7.5亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售，集资额为15.75亿-18.75亿港元，招股价介于2.1-2.5港元。
眼下龙光地产正处于公开招股阶段，将于12月20日正式挂牌。据最新消息，就在10日公开招股启动当天，龙光国际配售部分已获超额认购。
这次上市，“低股价+低土地成本价”无疑是最大的卖点，但低廉的土地成本恰恰暴露了龙光地产土地布局上的缺陷，过于集中三四线城市给龙光带来一定的销售风险，即使如今以“白菜价”上市，似乎也难以摆脱H股持续破发的命运。
坎坷上市路
“龙光这次的募资金额实际上比以前大大缩减，看得出它们已经不志在借此做一笔融资了，只想要一个上市的身份，而且也反映了龙光对谈判没信心，担心募资不到这么多金额。”一名熟悉龙光地产的业内人士向本报记者透露。
公开的数据资料也在证实同一个事实：龙光近几年冲击上市的筹资额在不断地削减。最早于2011年，龙光曾计划筹资30多亿港元，而到2012年底公布的筹资额削减四成，仅为19亿元人民币。如今，龙光上市的最高筹资金额则不足19亿港元，股值仅为2港元多。
“现在内房股估值偏低已经是个不争的事实，近期成功上市的内房企IPO募资规模都不大，但由于者信心不足，导致它们上市的过程还是显得很艰难。”一名不愿具名的分析师表示。
龙光地产的上市进程也多次传出被迫遭到搁置。仅今年内，市场不断传言，由于整体市况不佳，龙光地产路演情况不理想，几乎没有者认购，上市计划或将中止。
据一位接近龙光地产的人士透露，龙光地产上市计划搁置最早是由于不满资本市场估值，尔后是对筹资额不满，随后由于公司本身管理的问题。
如今，龙光地产还是冲破市场普遍看低的阴霾，如愿完成了年内上市的希望。
值得一提的是，龙光地产此次上市投行阵容强大，除了麦格理资本作为独家保荐人，中银国际亚洲、交银国际证券、海通国际证券、农银国际融资、工银国际融资等投行亦参与了上市安排。
“一般内房企上市尤其在募资规模不多的情况下，只要两三家就差不多了。”一名对资本市场素有研究的专业人士指出，承销商阵容取决于发行规模，龙光地产这次上市找这么多家承销商，可能与者对其信心不足有关。
据早前知情人士爆料，龙光地产为吸引者不惜开出“6个月25%保底、回扣、抵押股票及项目”等优厚条件。
龙光地产主席兼总裁纪海鹏在9日的上市发布会上透露，为了让者有更好的回报，公司拟将今年全年核心盈利的20%，于明年上半年分派予新旧股东。
低价风险
其实对比同期谋求上市的其它房企，龙光地产不少财务指标表现并不算差。
招股书披露，龙光地产上半年完成销售额57.9亿元人民币，截至10月底，销售额已达94.68亿元，年内突破百亿销售大关毫无疑问。
此外，目前龙光地产在11个城市有70个项目，土地储备1119万平方米，项目毛利率在39%左右。截至2012年底，净负债率为93%，同期上市其它房企的净负债率普遍在140%到150%左右。
数据显示，截至今年10月底，龙光地产土地储备平均地价为每平方米人民币1001元，其一体化的开发模式造就较高的盈利能力，2012年核心净利率(不含评估)为18%。
低廉的土地成本是龙光地产颇引以为豪的，不过外界却似乎对此并不太感兴趣。
“土地价格低廉恰恰说明龙光地产现在的土地储备分布位置不好，多数都是处于三四线城市，有个别更是在县城，相当于四五线城市。”上述熟悉龙光地产的业内人士表示。
根据招股文件，目前龙光地产土地储备约81%位于广东省，主要集中在惠州、汕头等三线城市，一线城市的土地储备占比仅3.4%。
“龙光地产只是汕头起家的一家企业，没有政府资源支撑，拿地时会遇到很多的困难，要想买好地又没那么多钱，所以它们只能拿一些偏远地区的土地。”上述人士称。
该名人士进一步表示，龙光地产的土地储备目前太过集中在三四线城市，一旦房地产市场出现调整，三四线城市的销售将会受到较大影响，当销售回款无法得以保证时企业将面临较大的风险。
龙光地产表示，此次上市集资所得约70%用于收购土地，约20%用于偿还贷款，其余10%用作一般企业用途及营运开支。公司上市后将致力于开拓高增长区域，但不一定局限于一线城市。
“公司将借此上市的契机，继续以快速的开发模式加速扩展至其他高增长地区，致力打造龙光地产成为全国大型的物业发展商之一。”纪海鹏表示。
不过，有分析师担忧，现在内房股估值偏低，尽管龙光开出了个“白菜价”，但依然存在破发的风险。
“这跟市场周期性有关，现在虽说是IPO窗口期，但其实资本市场的表现并不太佳，不少新股上市后股价持续低迷。加上者对传统行业的态度也越来越谨慎了，破发的可能性还是有的。”有统计数据表明，今年以来香港进行IPO的74家公司，上市首日破发的即有21家，占比超过28%。